권리금 회수방해 손해배상, 임대인에게 어떤 책임을 물을 수 있나요

상가 임대차가 끝나갈 무렵 새 임차인을 구해 권리금을 받으려 했는데 임대인이 정당한 이유 없이 계약을 거절하거나 터무니없는 조건을 내걸어 무산된 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 상가건물 임대차보호법이 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다.

이 글에서는 쟁점이 되는 임차인의 권리, 법 기준, 대응 절차, 준비할 자료를 정리합니다.

쟁점 — 어떤 경우에 권리금 회수가 방해되나

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 일정한 방해 행위를 해서는 안 된다고 정하고 있습니다. 대표적으로 임차인이 주선한 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 신규 임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 신규 임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 정당한 이유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 행위가 있습니다.

법 기준과 적용 범위

임대인이 새 임차인과의 계약을 거절할 정당한 사유가 있는 경우, 예를 들어 신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 임대인이 건물을 철거하거나 재건축하는 등 법에서 정한 사유가 있는 경우에는 방해로 보지 않습니다. 또한 법에서 정한 요건에 맞는 임차인이어야 하는데, 보증금 규모에 따라 법의 적용을 받는 범위가 있고, 전통시장이나 대규모점포 등 일부 건물에는 적용되지 않는 예외가 있어 확인이 필요합니다.

임대차 기간 종료 전 6개월이라는 기간 안에 신규 임차인을 주선해야 하는 점과, 임차인이 차임을 3기 이상 연체한 경우 등에는 보호가 제한된다는 점도 중요합니다.

손해배상 청구와 소멸 기간

임대인이 방해 행위로 임차인에게 손해를 입힌 경우 같은 조 제3항에 따라 손해를 배상할 책임이 있습니다. 배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하는 것으로 정해져 있습니다.

이 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 소멸합니다. 기간이 짧지 않다고 느껴도 증거가 사라지기 전에 서둘러 대응하는 것이 좋습니다.

실제 분쟁에서는 임대인이 직접 거절하지 않고 재건축 계획이나 건물 사용 계획을 이유로 계약 체결을 미루는 경우도 있어, 그 사유가 법에서 정한 예외에 해당하는지를 신중히 따져야 합니다. 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 금액의 증거가 없으면 손해액 입증이 어려우므로, 권리금 계약서나 계약금 지급 내역을 확보해 두는 것이 중요합니다.

준비할 자료

• 임대차계약서와 갱신 이력, 임대차 종료 시점을 보여 주는 자료
• 신규 임차인을 주선한 경위, 권리금 계약 내용, 신규 임차인과 임대인 사이의 대화·문자
• 임대인이 계약을 거절하거나 고액의 조건을 요구한 내용을 보여 주는 녹취, 문자, 내용증명
• 영업 현황과 시설, 매출 자료 등 권리금 산정 자료

임대인에게 보낸 내용증명이나 대화 기록은 방해 사실을 입증하는 중요한 자료이므로 날짜가 드러나게 보관하십시오. 신규 임차인의 확인서나 진술이 필요한 경우가 많아 연락처를 확보해 두는 것이 좋습니다.

법무법인 수림은 임대차 자료와 대화 기록을 검토해 방해 행위의 성립 여부와 손해배상 청구의 방향을 안내합니다.